数百个城市已经从县(市)撤出 新的房地产机会即将到来!

2020-07-28 09:21 来源:丁祖昱评楼市

近年来,县(市)到区、县到市的行政区划调整越来越频繁,“城市扩张”使城市竞争进入新的格局。

从2020年6月中旬开始,行政区划调整的帷幕逐渐拉开,成都、长春、烟台、邢台、芜湖等5个城市相继扩张,成都新津县、烟台长岛县等7个县完成了撤县并区建设。与此同时,全国有数百个县计划“撤县建市”,郑州、三明、福建、太原等地已将撤县、撤区、撤县建市工作提上日程。

城市扩张一般是通过“撤县(市)为区”来实现的,即把地级市周围的县或县级市转变为地级市。因此,以前相对独立的县或县级市被纳入城市的管辖范围,制定总体发展规划,同时推动城市化率持续上升。例如,成都主办建阳市,济南整体融入莱芜市,合肥分为巢湖市,这些都是典型的撤市案例。然而,越来越多的城市通过将周围的县并入建成区而得以扩展。

其中,房地产做出了巨大贡献。在过去的十年里,中国城镇的人均住房面积从2010年的31.6平方米增加到现在的40平方米左右。自2010年以来,由于城市化和中国房地产的发展,城市人口增加了约1.7亿,同时人均住房面积增加了8平方米。

随着未来“城市扩张”的进一步推进,与发达国家80%左右的城市化率相比,中国的城市化建设仍大有可为。

01 撤县(市)立区带动楼市发展

在过去的几年里,县(市)的撤出已经成为城市扩张的重要一步。

根据民政部的数据,截至2009年底,中国共有855个市辖区、367个县级市和1464个县。截至今年6月,市辖区增加到965个,县级市增加到386个,县减少到1324个。十年过去了,大约140个县被废除,大约110个市辖区和19个县级市被增加。

目前,至少有14个地级以上城市已经进入“无县时代”。在4个一线城市和15个新的一线城市中,京沪广深武津宁莞佛已进入“无县时代”,而杭州长沙Xi安等大城市目前只管辖少数几个县。

从郊区县到城市地区,“城市化”的概念给了郊区县更多的发展空间,这也表明了更好的规划、更多的产业引进、更好的人口引进、更大的房地产开发和一定的房价上涨空间。对房地产市场的推动作用主要是增加住房需求,进一步提高城市化率。

以杭州临安为例。2017年9月15日,临安正式划分为杭州市,成为杭州的第十个区,杭州的城市面积超过了上海、广州等一线城市。

经过行政区划的调整,临安成为当时杭州唯一一个可以无限制购房的地区,房地产市场十分活跃。杭州、嘉兴和温州的房地产投机者蜂拥而至,与临安本地拆迁户的需求重叠,临安的房价迎来了新一轮的上涨。

根据嘉里研究中心的数据,2017年,临安市共销售商品房9525套,成交金额144.23亿元,同比增长30.28%,总成交面积119.7万平方米。同年,临安房价突破万元,达到12052元/平方米,同比增长48.6%。

在过去的两年里,临安的房价上涨了20%以上。建县前,2016年临安市商品房均价仅为8110元/平方米,到2020年,临安市商品房均价为8110元/平方米

例如,2011年,安徽正式宣布取消地级巢湖市居巢区,设立县级巢湖市,将原居巢区的行政区域作为新设立的县级巢湖市的行政区域,由安徽省直接管辖,合肥市承办。然而,当时合肥的发展方向是向南方倾斜的。随着合肥市第十二个五年总体发展规划纲要的修订,合肥市的城市空间发展战略从1419年发展到1331年,滨湖新区的定位和合肥市的总体发展规划发生了变化。

巢湖给合肥带来的最大优势是国内生产总值和居民人口大幅增长。常住人口增加181.3万后,省会城市合肥的排名进一步提高。巢湖方面,巢湖市国内生产总值从2010年的615亿元下降到2019年的433.4亿元。

根据审评委数据,2010年至2019年,合肥市巢湖市各区、县、市的总成交价格和房地产价格均处于合肥市的低水平。

02 推动城市化率不断提升

撤县建市的核心是提高城市化率。

在过去的十年里,中国的城市化率从2010年的49.6%上升到2019年的60%以上。总体城镇化率提高10个百分点以上,新增城镇人口达到1.7亿左右。

从城市的角度来看,经济和人口越来越接近一些大城市。首先是资源禀赋,如城市的经济能力、人均购买力水平、人均国内生产总值水平等。第二个因素是人口。目前,有13个城市的常住人口超过1000万。随着县市的退出,城市人口将显著增加,未来将有更多的城市进入特大城市行列。

需要警惕的是,在撤县建市的过程中,城市总人口必然会增加,但我们不仅要看数量的增加,还要看人口质量是否会提高。

从近年来的“人才管制”政策来看,大部分都与房地产有关,最主要的是通过放松和落户来放松限购政策。在城市发展过程中,越来越多的地方政府开始重视人口素质的提高。

03 市场潜力有待进一步挖掘

撤县(市)建区是好是坏,不能一概而论。

北京、上海、广州等一线城市和杭州、武汉等区域性中心城市等大城市辐射扩散能力强,区域变更后周边县市发展能力大幅提升。

对于大多数三、四线城市来说,如果主城太弱,对周边地区的辐射能力不够强,这样的城市还处于集中阶段,还需要吸收周边地区的元素,尤其是县、地级市距离较远,城市的带动力度不大,这样不利于局部地区向区域转变。

一般来说,在大多数情况下,利大于弊。由于城市化进程的不断推进、产业梯次转移以及中小城市外来人口的回流,县城撤市后的城市市场潜力有待进一步挖掘,市场前景值得期待。

回顾2009年至2019年的10年,中国的城镇化率上升了14个百分点,达到60.6%,共有约2.28亿人在城市定居,这催生了大量新增的购房需求。在这十年里,人均住房面积也增加了大约8平方米。

随着工业从中心城市向郊区县的逐步转移、人口的回归和当地居民收入的增加,可以进一步拉动增量需求和存量改善需求。

与发达国家80%左右的城市化率相比,中国的城镇化建设仍大有可为。

总的来说,我们认为不应该盲目地或大规模地撤出县市。今后,有必要从中心城市周围的县市撤出,集中力量进行总体规划、产业