新房和二手房的价格倒挂表明房地产市场尚未进入良性循环。如果我们从“房市无投机”的方向出发，楼市调控工具箱中最有针对性的措施不是限制购买需求改善的同时，也不是限制新建和二手房的价格，而是有效地限制贷款和销售投机。同时，满足迫切和改善的需求，引导房地产市场平稳健康发展。
据报道，最近有5万多人参与了某大厦959套公寓的预售。根据这份报告，在当地市场上，新房销售的参与度是如此之高。一个原因是常住人口增长迅速，导致需求增加。第二，因为新房的价格是有限的，但是二手房的价格是不受限制的，所以“买就是赚”。
自2016年9月30日启动新一轮房地产市场监管以来，三年多来，已有数百个城市相继出台了数百项监管措施。一方面，这结束了各地房价飙升的局面，部分城市房价同比涨幅超过50%。另一方面，新二手房价格倒挂和“买即赚”的现象表明，房地产市场尚未进入良性循环。
直觉上，价格倒挂现象确实与价格限制、购买限制和彩票等措施有因果关系，这些措施不像是一种市场行为。然而，启动房地产市场调控是有原因的，调控是一项系统工程，是一种组合。因此，有必要对其各种措施及其效果进行综合评价和分析。
房地产市场是市场体系的重要组成部分。当然，它也需要遵循市场规则和条例。房价飙升并偏离混乱价值的原因正是因为房地产资金流入房地产市场，扰乱了正常的市场秩序。为此，中央政府一再强调"房子是为了居住，不是为了投机"。今年，《政府工作报告》再次强调了“房子不投机”的立场。因此，对各种房地产市场调控措施及其效果的评价也应该集中在这种定位操作上。
在过去三年左右的时间里，尽管全国各地的监管措施有所不同，但一般都涉及购买限制、贷款限制、价格限制、销售限制、外部限制、增加土地供应等。如果把限购、限购和彩票作为主要措施，它们似乎已经关上了新房价格飙升的大门。然而，一方面，这限制了一些改进需求。由于彩票的随机性，一些人注定很难获得机会。另一方面，它为房地产投机打开了一扇窗户，以赚取差价。如果拍卖在两年内完成，还需要一两年，甚至两三年的时间来完成所有的手续，然后它将在销售期限内生存，作为二手房，它将获得利润。长远来说，这些管制措施显然难以落实「无炒楼」的定位。此外，由于巨大的利益，许多瞄准房地产投机的购房者不可避免地会加入彩票队伍，加剧新房供应紧张，推高二手房市场价格。
今年上半年，一些地区出台了调控房地产市场的措施。其中，为了刺激经济，一些地区试图放松监管，并向市场发出错误信号，最终以“一日游”的形式结束。另一方面，海南省在三个月前出台了强硬的核措施，包括在全省范围内实施商品房现售制度，并限制购买两个或两个以上的公寓，这被认为是彻底摆脱了对土地融资的依赖。从不同地区的不同监管措施及其效果，以及二手房价格倒挂和“买就是赚”的事实，我们应该得到启示。只有tru
如果我们从“房市无投机”的方向出发，楼市调控工具箱中最有针对性的措施不是限制购买需求改善的同时，也不是限制新建和二手房的价格，而是有效地限制贷款和销售投机。特别是对销售的限制将对贷款投机和自有资金的充分利用产生一定的抑制作用。关键是销售的时间限制不能仅仅是象征性的。如果我们借鉴海南省的做法，在现行商品房销售制度的基础上，将房屋交付并取得产权证后的重新上市时间设定为至少3年以上，同时对两栋或两栋以上的房屋采取差别化贷款限制甚至限购措施， 我们应该能够有效地抑制以房地产投机为目的的投机性购房行为，同时有效地防止房价过快上涨，满足急需改善的需求，引导房地产市场稳定健康发展。 (潘迎)
