自2006年上海的国内生产总值首次突破万亿大关以来，越来越多的城市以跻身“万亿俱乐部”为荣。
从华东到华北，从华南到西南，“万亿俱乐部城市”在中国各地出现，越来越多的城市乘坐“万亿俱乐部”的特快列车。
中国的城市化进程导致了许多热门城市房地产业的快速发展。从东部沿海省份到中西部省份，经济总量在过去的几十年里迅速增长，房地产业显然也做出了贡献。
在“无投机倒把住房”已成为一项长期国策的背景下，全国各地对房地产的依赖正在逐步降低。在“万亿俱乐部城市”中，有些地方已经逐渐摆脱了对房地产的依赖，有些地方仍然有很高的依赖性。
2019年，中国的“万亿俱乐部城”迎来了新成员。广东佛山年国内生产总值首次突破1万亿元，成为中国大陆第17个国内生产总值超过10751.02亿元的城市。
截至2019年底，中国共有17个城市入围“万亿俱乐部”，比2018年多一个，比2010年多七个。这17个城市是：北京、天津、上海、重庆、南京、苏州、无锡、杭州、宁波、青岛、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、佛山和成都。
其中，上海和北京遥遥领先，均超过3万亿元，与广州和深圳存在一定差距。从人均国内生产总值来看，最高的城市是深圳，首次突破20万元大关，居全国首位，其次是苏州，约为18万元。
本文对这17个“万亿俱乐部城市”的国内生产总值发展水平、房地产投资占国内生产总值的比重、土地出让金和一般公共预算收入进行了比较分析，发现北京、上海、深圳和无锡对房地产的依赖程度较低，而郑州和杭州对房地产的依赖程度较高。
与此同时，我们发现土地收入仍然是地方收入中极其重要的一部分。
就城市而言，南京、苏州、宁波、成都、武汉等城市已成为土地流转的“大玩家”，这些城市的土地流转费增幅超过30%。
01
华东“万亿俱乐部城市”数量最多
到2019年，国内生产总值超过万亿大关的城市有17个，这17个城市的国内生产总值达到31.32万亿元，占全国国内生产总值的31.6%。
就行政分布而言，其余13个城市分布在除4个直辖市以外的8个省，其中广东3个，江苏3个，浙江2个，山东、河南、湖北、湖南和四川1个。
从行政区域来看，华东入围城市数量最多，达到7个，其次是华南和华中，均为3个，华北和西南各为2个，东北和西北没有城市入围。
从城市层面来看，除了四个直辖市之外，它还包括七个省会城市、三个计划单列城市和三个普通地级市。
从城市群的角度看，这17个城市中有13个位于长江三角洲、珠江三角洲、京津冀和成渝城市群。
“万亿俱乐部城”完美诠释了“没有工作就不强大，没有生意就不富裕”的硬道理。北京、上海、广州、杭州和成都发展了第三产业，佛山、宁波、无锡、苏州和重庆发展了更多的第二产业，其他六个城市介于两者之间。
就增长率而言，长沙的增长率最快，为8.1%，而南京和成都并列第二，两地的增长率都在7.5%以上。天津和苏州的增长率相对较低，低于6%。天津主要受产业结构升级影响，苏州主要受外贸出口压力加大影响。
近年来，这些中心城市的溢出效应逐渐增强，带动了更多地区的协调发展。区域均衡发展是整体经济高质量发展的重要组成部分。目前，一个好的势头是地区差距正在缩小，中心城市的带动作用更加明显。
观察“万亿俱乐部”，它们几乎都是该地区的中心城市。天津是“首都经济圈”和“环渤海经济圈”的成员。成渝是建设“一带一路”的重要节点城市。武汉是长江经济带的重要城市.这些中心城市在引领发展和辐射周边地区方面发挥了强大的作用。
自2010年以来，17个城市的国内生产总值在全国国内生产总值中的比重呈现先升后降的趋势，从某个方面说明这些城市的溢出效应大于虹吸效应。以中心为导向，城市群与都市圈协调发展的格局正在逐步形成。
02
房地产投资依赖度 北京最低
首先，我们用“房地产投资与国内生产总值的比率”来衡量这17个“万亿俱乐部城市”对房地产投资的依赖程度。比例越高，对房地产投资的依赖就越严重。
自2003年以来，中国国民经济对房地产市场的依赖度急剧上升，2014年后开始下降。原因是2014年，中国整体宏观经济环境处于低迷状态，在一系列宏观调控政策的影响下，房地产市场出现了强烈的观望情绪。一、二、三线城市房地产销售面积和销售额同比大幅下降，投资增速明显放缓。
2019年，17万亿俱乐部城市完成房地产开发投资47587亿元，占全国总量的36%，比上年下降0.2个百分点。增速方面，17个城市投资同比增长9.2%，增速比全国低0.7个百分点。
对比历史数据可以发现，2014-2016年三年间，这些中心城市的总体增长率高于全国平均水平，其他年份低于全国平均水平。
从房地产投资占国内生产总值的比例来看，2013年是最低的，为32.8%。此后，随着商业战略向一线和二线城市转移，这一比例持续上升，2016年达到37.8%的峰值。
2016年，棚改货币化安置在全国进一步推进，三、四线城市棚改去库存效果显著，中心城市投资比例再次缓慢下降。与2016年的峰值相比，2019年对中心城市的投资占国内生产总值的比重比2016年低1.8个百分点。
17个城市的房地产投资超过1000亿元。其中，重庆和上海已完成投资4000多亿元，北京、苏州、杭州、郑州、广州和深圳已完成投资3000多亿元，武汉、天津、成都、南京和佛山已完成投资2000多亿元，其余四个城市不足2000亿元。就增长率而言，青岛的增长率最快，超过20%，而无锡和北京的增长率较低，略有下降。
从各城市房地产投资占国内生产总值的比例区间来看，郑州和杭州高度依赖，房地产开发投资占国内生产总值的比例超过20%，特别是郑州达到28.9%。北京、上海、深圳和无锡的依赖度较低，不到12%。其中，北京为10.9%，对房地产投资的依赖度最低。
03
税收与土地出让金 杭州最高
主要城市的土地出让金和商品房销售税也是衡量地方政府对房地产依赖程度的重要指标。
2019年，虽然土地市场整体热度不高，但土地出让金创历史新高。根据审评委的数据，2019年全国土地交易总量达到6.8万亿元，同比增长14.3%。
根据审评委2019年发布的《地方政府对土地财政的依赖情况报告》，2019年土地财政收入占地方财政收入的52.9%，比2018年增长1.9个百分点，达到历史新高。
根据城市对土地的财政依赖程度，2019年，17个“万亿俱乐部城市”实现商品房总销售面积3.6039亿平方米，销售金额47493亿元。如果按10%的税率计算，粗略估计税收为4749亿元，其中上海的税收最高，约为446亿元，其次是成都和武汉
从土地出让金来看，2019年，17万亿个俱乐部城市共实现约2.5万亿元，约占一般公共预算收入的53%。
根据粗略估算的税费和土地出让金，17万亿个俱乐部城市贡献了约3万亿元，其中杭州贡献最多，约3099亿元，其次是上海和广州。
这主要是因为2019年杭州土地出让金2746亿元，比2018年增长13%，比上海高出700多亿元，是北京的1.6倍，深圳的3.9倍。
此外，南京、苏州、宁波、成都、武汉等地的土地出让“大户”的出让金也大幅增加，同比增长30%以上。
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“万亿俱乐部城市”房地产依赖度
郑州最高
从近年来郑州房地产市场的发展来看，郑州的快速发展是房地产信贷不可或缺的，但现在却被房地产“绑架”，成为17个“万亿俱乐部城市”中房地产依存度最高的城市。不仅在房地产投资占国内生产总值的比重上，它以28.9%位居第一，而且在税收占一般公共预算的比重上，它以27.8%位居第一
2019年第一年，郑州土地拍卖市场火爆，创下一个又一个新纪录，融创、绿地、碧桂园等领先的房地产企业竞相争夺土地。起初，建业以融合地价赢得了北龙湖三连拍，激起了市场热情。随后，高新区再次称王，郑商以每平方米5235元的底价拿下了高新区，创下了高新区底价的新纪录。直到7月份天气才开始变冷。
同时，郑州有越来越多的股票。据郑州市统计局统计，2019年郑州市房屋实际销售面积为3593.3万平方米，同比下降3.2%；待售房屋面积616.7万平方米，增长8.1%。
为了缓解库存压力，郑州房地产市场局部调整行动频繁：
一方面，放宽人口定居限制、增加公积金贷款额度、扩大贷款购房补贴范围等政策的出台，导致大量出租屋移民落户郑州，同时提高了购房支付上限；
另一方面，从2019年第四季度开始，超过90%的销售项目可以分期支付首付款，一些项目可以在第一季度分三年支付。政府在这个问题上很严格，这大大降低了买家的支付下限。
最后，放宽了签约限制，一些高价项目相继推出，给了房地产企业稳定价格的信心。
尽管土地财政是每个地方政府的重要收入来源，但过度依赖房地产来提振国内生产总值并不是一个长期的解决方案。
幸运的是，郑州近年来一直在努力降低对房地产的依赖：2017年，郑州房地产开发投资占国内生产总值的比例为36.8%，2018年为32.1%，2019年降至28.9%。
总体而言，中国17个“万亿俱乐部城市”对房地产的依赖呈下降趋势。
然而，完全剥离房地产的经济影响是不现实和不科学的。目前，土地财政收入仍然是地方财政收入的一个极其重要的组成部分。
在当今全球疫情和不确定的经贸形势下，房地产是最可靠的，房地产的稳定健康发展是必须的。
我们认为，房地产仍然是中国经济的基石，房地产市场对经济的支撑作用是巨大的，包括土地和房地产交易，它们在当前的经济发展中发挥着至关重要的作用。
因此，对于大城市来说，如何平衡主要产业，增强综合实力是当前的当务之急。
