2020年7月3日，上海市区出售了今年唯一的纯宅基地。蛇口的总价是44.04亿元，底价是8.1万元/平方米，保险费率高达28%，创下了上海北外滩的新纪录！
土地的转让也拉开了外滩向北延伸的序幕。北外滩站在上海新一轮快速发展的风口浪尖上！
在上海的发展规划中，北外滩将与外滩、陆家嘴一起形成“金三角”核心商务区，是上海“五个中心”建设中的重要功能服务集聚区。在“金三角”中，外滩和陆家嘴都已经成熟，北外滩已经成为最具优势和潜力的区域之一，也将成为未来的核心商务区。
根据审评委的数据，北外滩所在的虹口区商品房平均价格从2010年的36，787元/平方米上涨至2020年7月7日的106，995元/平方米，累计上涨190.85%。
目前，外滩的新房价格已接近15万元/套，陆家嘴的房价更是高达15万元/套。作为“金三角”核心商务区的重要一角，北外滩目前仍处于低价位。随着该地区的快速发展，北外滩将很快与外滩和陆家嘴平起平坐。这个“金三角”代表了上海国际金融中心的发展高度，其未来潜力有着无限的想象空间。
01
外滩向北
支起“黄金三角”核心商务区
2020年6月21日，虹口在北外滩举行了一次全球宣传会议。市规划资源局总工程师白雪如介绍了北外滩地区控制性详细规划。
规划中明确指出，在新的时代背景下，北外滩、外滩和陆家嘴共同构成“金三角”核心商务区，是上海“五个中心”建设中的重要功能服务集聚区。其发展理念、建设水平和管理模式将成为长三角区域城市发展和全球城市建设的标杆。
从开发条件来看，北外滩有三大优势：地理位置、历史遗产和滨水资源。
市委、市政府要求北外滩地区的规划建设要体现“高标准、高水平”、“突出亮点、创造精品”。
借鉴伦敦、纽约、东京等国际城市的经验，北外滩规划定位为：外滩与陆家嘴错位、居住与职业融合、创新思维孵化的新时期顶级中心活动区；世界级的客厅，汇聚了现代国际大都市的核心发展元素；全球大城市精细化管理的典型示范区。
虹口区嘉兴路街，7月3日的底价是81000元/平方米，离北外滩核心区只有一条路。作为最有前途的商业区之一，这片土地也成为上海浦西核心区自2018年以来最高的一片土地。
随着由北外滩、外滩和陆家嘴组成的“金三角”核心商务区的逐步实施，北外滩地区将得到进一步提升。
这主要是因为外滩和陆家嘴地区已经发展得非常成熟，甚至超过了原有的板块承载能力。在此之前，许多市场溢出分散在前滩、后滩、东外滩、北外滩、南外滩等板块。随着“金三角”核心商务区的建立，原本分散在四周的陆家嘴和外滩的溢出部分将回流并集中在北外滩地区。
届时，北外滩将与外滩和陆家嘴一起成为上海非常重要的一部分。
02
北外滩后发优势明显
未来房价或接近陆家嘴
从2010年到2020年7月7日，通过对上海十大项目与虹口区的比较，发现2010年至今上海单价最高的项目主要集中在传统的豪华住宅区。
上海高端住宅市场主要呈现“一带多点”的布局。外滩、陆家嘴和徐汇滨江是沿江老核心区，东外滩和北外滩板块沿滨江形成带状分布；它从市中心分布到每个地区。除了我们过去熟悉的豪华住宅区，各个行政区的豪华住宅区也逐渐形成。
虽然北外滩板块近年来已逐渐融入高端奢侈品市场，但目前的销售价格仍相对较低。
据了解，在北外滩板块只有一个新楼盘，那就是瑞虹新城田玉娥县法院。目前，它的销售面积约为11-12万平方米，距离招商局刚刚拍摄的嘉兴路街景仅1.5公里。
从2017年至今虹口区各类板块的销售情况来看，整个虹口区已经基本进入了10w时代，从2017年开始，北外滩地区板块的平均价格已经超过了10万/m2。随着嘉兴路街的拍卖，未来的平均售价将超过12.5万元/平方米。
我们认为，如果将来北外滩、外滩和陆家嘴成为同高的核心商业区，将来高端住宅的价格应该接近这两个地区。从2010年至2020年上海十大项目的单价来看，目前北外滩的豪宅没有一个被选中，整体平均价格仍然比较低。
事实上，根据审评委的数据，2010年虹口市商品房平均价格为36，787元/平方米，2020年上半年上涨至106，995元/平方米，累计上涨190.85%。
同期，上海内环平均交易价格仅上涨143.90%，全市商品房平均交易价格上涨163.30%。
从2010年7月7日到2020年7月7日，虹口区以累计190.85%的增幅领先。随着北外滩地区的不断发展，未来新建住宅的价格将逐步接近外滩和陆家嘴的水平。
这主要是因为，第一，后发优势明显。由于多年来房地产市场的快速发展，上海核心区的大部分地块已经开发完成，而虹口在过去几年发展相对缓慢，起点较低。众所周知，北外滩的面积是南外滩的两倍，还有许多未完成的旧区改造，如堤拉桥和虹口港附近的区域，给北外滩带来了更多的发展空间。一旦这些地区被开发和上市，北外滩将进入快车道。
第二，近年来，城市景观变化迅速。近年来，北外滩在基础设施和商业设施方面取得了长足的进步。例如，自2017年北外滩标志性建筑上海木兰广场竣工以来，北外滩中央商务区已经初具规模。未来，北外滩将依托木兰广场和兴港国际中心两大制高点，进一步打造顶级的中央活动区。目前，它计划成为“浦西最高的建筑”，距离480米。此外，虹口长期以来一直是上海历史文化遗产丰富的地区，这使得更靠近陆家嘴和外滩的北外滩的未来价值不断提升。
第三，品牌房企入驻，地价和房价上涨。从瑞虹新城、新城金茂大厦、恒达江湾华庭，到目前中粮集团瑞虹海景一号，瑞安、恒大、金茂、新城、中粮、招商局等房地产企业已经进入虹口区，初步形成了品牌房地产企业竞争的战场，这自然会导致地价和房价的上涨趋势。嘉兴路地块的底价为8.1万元/平方米，是众多房地产企业竞争的结果，瑞虹新城就在那里。
03
谁来定义
北外滩未来区域居住高度
正如汤臣一品定义了陆家嘴板块，翠湖天地定义了新天地板块一样，我们认为北外滩迫切需要一个能够解释其板块的地理位置、历史遗产和滨水资源的项目。目前，对于虹口和北外滩，一直有一个基准建筑，——瑞虹新城。瑞虹新城作为一个集办公、零售、酒店、娱乐、文化、居住于一体的综合项目，经过20年的深度开发。到目前为止，该项目已成功启动8个阶段，该地区形成了独特的“瑞虹新城板块”。多年来，随着北外滩的落地和发展，“瑞虹新城板块”在一定程度上与虹口和北外滩的发展形成了呼应关系。据了解，中粮集团将与瑞安联手打造瑞虹一号系列作品，作为整个剧情的压轴之作。2020年，该项目将结合瑞虹新城和中粮海景一号系列的优势，向虹口和北外滩致敬。从陆家嘴到前滩，再到北外滩，中粮集团每一步都踏上了“金三角”核心商务区。这一次，中粮瑞虹海景一号是中粮系统最好的海景一号系列。为了回归北外滩的世界级规划，应该把居住在北外滩的人们推向更高的高度。
